税額控除が汚染された現場を新しいプロジェクトに変えるのにどのように役立っているか

2023年6月6日火曜日、旧USハメ社の建物内のロバート氏（左）とサミュエル・サヴァリーノ氏。同社は1902年にバッファローで設立され、車の首輪の一部である湾曲した木製または金属製の突起を製造していた。ドラフト馬。 (ジョシュア・ベセックス/バッファローニュース)

2023年6月6日火曜日、旧USハメ社の建物内の階段を上がるロバート・サヴァリーノ氏。同社は1902年にバッファローで設立され、ドラフトの襟の一部である湾曲した木製または金属製の突起を製造していた馬。 (ジョシュア・ベセックス/バッファローニュース)

地元のデベロッパーとしては最大手でも派手でもないが、サヴァリーノ・カンパニーは、この地域で最も汚い不動産の一部を引き受けて好転させることを恐れていない。

ナイアガラ郡からサザンティアまで、サミュエル・J・サヴァリーノとその弟ロバート・A・サヴァリーノが所有し率いるバッファローに本拠を置くこの会社は、あまり人が集まらないブラウンフィールドの清掃や歴史的改修プロジェクトに取り組むことで評判を得ている。場所のせいで他人から注目される。

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ブラウンフィールド物件とは、過去数年間の商業的および工業的利用によって汚染された敷地であり、化学物質や油から金属やスラグに至るまでの汚染物質が含まれています。 また、ニューヨーク州西部には長い製造業の伝統があるため、この地域にはブラウンフィールドの現場がたくさんあります。

しかし、特に住宅用に安全に再開発する前に、それらを浄化する必要があり、多くの場合、明らかな汚染物質だけでなく土壌の層も除去し、その後、新しい層を敷いたり、さらにはしっかりとした覆いをしたりする必要があります。

これはコストと時間のかかるプロセスです。 しかし、同州のブラウンフィールド浄化プログラムの下では、不動産を修復する開発者と不動産所有者は、適格な浄化費用と新規建設費用のそれぞれ最大20％、最大で40％をカバーできる税額控除を受けることができる。

「これは素晴らしいプログラムだ」と、過去にバッファロー・ナイアガラ・メディカル・キャンパスのコンベンタス・ビルディング、201エリコットの手頃な価格の住宅プロジェクト、ウォーターフロント・ビレッジのウエストエンド・コンドミニアム・プロジェクトなどのブラウンフィールド再開発プロジェクトを手がけたチミネリ・リアル・エステート・コーポレーションの最高経営責任者（CEO）、ポール・シミネリ氏は語った。

「開発可能な土地が多く、困難な環境問題を抱えているバッファローのような工業都市にとっては、特に価値がある」と同氏は語った。 「それと歴史的な税額控除プログラムのうち、この 2 つが市が過去 20 年間にこれほどの発展を遂げた主な理由です。」

2023年6月6日火曜日、旧USハメ社の建物の1つに立つロバート氏（左）とサミュエル・サヴァリーノ氏。同社は1902年にバッファローで設立され、首輪の一部である湾曲した木製または金属製の突起を製造していた。ドラフト馬。

このプログラムは国の監督の対象であり、時間がかかる場合がありますが、多くの場合、その有利な追加資金がプロジェクトを財政的に機能させる上での違いとなる可能性があります。

「この問題での課題は、州から報酬を受け取ることだ」とチミネリ氏は付け加えた。 「クレジットとして何を受け入れるか、そして資金を得るという点で、多くの項目について州と交渉する必要がある。」

多くの開発者がそのプロセスとそのクレジットをニューヨーク西部で広範囲に使用しており、その中にはバッファローダウンタウンのトリコビル、サウスバッファローのバッファローレイクサイドコマースパーク、ゲイツサークルのミラードフィルモア病院キャンパス、旧ベツレヘムスチールキャンパスなどのプロジェクトが含まれます。ラッカワナ、旧第 1 区のバルカロ、ピアース アロー管理ビルなど。

しかしサヴァリーノは彼らを捜し出す。 ごく最近では、以前はタイヤ販売事業と建設会社があったバタビアの3エーカーの土地を、エリコット・ステーション複合用途プロジェクトに転換している。

同社は、かつてウェルチズ・グレープ・ジュース社の本拠地だったウェストフィールドの旧CEウェルチ・ビルを、46戸の混合所得者向けアパートと商業スペースに改装している。 スカジャクアダ・クリーク沿い、バッファローのハウエル・ストリートにある汚染された場所の浄化と再開発を進めている。

そしてダンケルクでは、サヴァリーノは契約中の3つの建物を所有しており、州のダウンタウン活性化イニシアチブの資金を活用できるよう市にプロジェクトを提案している。その中には、ウォーターフロントにある4階建てのオールド・マカロニ・カンパニーのビルを1階の商業スペースに転換するものも含まれる。現在の所有者は、上に 3 階建ての住宅ユニットを所有しています。

ロバート・サヴァリノ氏は先月、西部ニューヨーク州商業協会へのプレゼンテーションで、「私は兄のサムを大いに尊敬している。彼は気に入らない複雑なプロジェクトに一度も出会ったことがない」と語った。 「取引は他の誰も実現できなかったので、当社を見つける方法がありました。しかし、取引は非常に複雑で、気の弱い人には向いておらず、時間がかかります。」

同社の最新の多様なプロジェクトには、ブラック ロックの産業再利用、サウス バッファローの食料貯蔵ハブ、アマーストの高級コンドミニアム コミュニティのほか、オレアンとファルコナーのその他のベンチャー事業が含まれます。

「最終用途が見つかる限り、汚い現場を探すつもりだ」とサヴァリーノ氏は語った。 「たとえ現場が汚れていても、それが近隣にあり、住宅に囲まれている場合、それが私たちの使命です。そこが私たちにとってのメッカです。」

トナワンダストリート

ブラックロックでは、開発業者は、歴史的税額控除とブラウンフィールド税額控除の両方を受ける2,040万ドルの浄化と適応的再利用プロジェクトに備えて、3人の異なる所有者との契約に基づいて、トナワンダストリート125番、133番、135番地に3つの隣接する工業用倉庫ビルを所有しています。サヴァリーノ氏は語った。 それは、開発者のカール・フリズレンが元小屋の建物に完成させたブラック・ロック・フレイト・ハウス・ロフトの向かいにある。

採光工場の 3 棟の建物は 2 階建て、3 階建て、4 階建てで、総面積は 83,500 平方フィートです。 最大の 2 つはエレベーター シャフトで接続されており、すべてはもともと US Hame Co. が所有し、占有していました。同社は 1902 年にバッファローで設立され、荷馬の首輪の一部である湾曲した木製または金属製の突起を製造していました。 現在、建物は自動車修理や保管などの目的で使用されている。

2023年6月6日火曜日、旧USハメ社の建物の1つ内の窓から光が差し込む。

シルベストリ アーキテクツによる設計では、台形の建物に 108 戸の「労働者用住宅」が必要で、ワンルーム、1 ベッドルーム、2 ベッドルームのアパートメントがあり、地域の平均収入の 80% を稼ぐ世帯をターゲットとしていますが、収入の範囲は 60 から 60 の範囲です。 %と120%。

ユニットには、工場の巨大なレプリカ窓、高い天井、磨かれたコンクリートの床、工業用のキノコの形をしたコンクリート柱が含まれ、プロジェクト全体には中庭と犬の散歩エリア、屋上のパティオ、レストラン、緑地が含まれる予定だ。 「かなりファンキーなものになるだろう」とサム・サヴァリーノは語った。

ハウエル・ストリート・プロジェクトと同様に、3つの建物はスカジャクアダ・クリークのすぐ北の汚染地域に位置しており、ダート・ストリートには将来この地域とニューヨーク州立大学バッファロー州をつなぐ歩道橋が計画されている。 3.75エーカーの敷地は石油、金属、放射性スラグ物質で汚染されており、「慎重に取り扱い、州外に輸出する必要がある」とサヴァリーノ氏は語った。

「私たちは、より歴史のある地域や汚い地域に惹かれる傾向があります」とサヴァリーノ氏は言う。 「それらは歴史的なものであり、その場所は非常に汚いです。」

サヴァリーノ氏は、行き止まりのワッツ通りの新しい歩道、地下電線、景観、その他の改善を市に求めている。

サヴァリーノ氏によると、国立公園局は当初、「周囲の非常に多くの建物が取り壊されている」ため、歴史的な税額控除の承認に消極的だったという。 しかし、開発者がハメ社の歴史とその多くの特許に焦点を当てた後、代理店は最終的に同意した。 手頃な価格の住宅とその敷地がブラウンフィールド・オポチュニティ・エリアにあるため、クレジットも強化されます。

「これは高価な提案ですが、私たちにとって本当に素晴らしいプロジェクトになると考えています」とロブ・サヴァリーノ氏は語った。 「ブラック ロックのコミュニティはとても特別な場所です。私はいつもその地域が大好きです。折衷的で、私が好きな雰囲気があります。そして、すべてが道でつながっています。」

食料貯蔵庫

サウスバッファローでは、サヴァリーノ氏がバッファロー・レイクサイド・コマース・パーク内に連邦認定の食料供給施設を建設することを提案している。この施設は、同国がパンデミック時に経験したような将来の食料供給チェーンの混乱を防ぐ目的で設計されている。

サヴァリーノ氏はすでに、バッファロー都市開発公社との独占契約を通じて契約した「高度に汚染された」土地を2か所所有しており、バッファロー都市開発公社は何年もかけて旧ハンナ炉の敷地をビジネスパークに改造した。 小包には石油と混合したスラグが含まれているため、大規模な清掃が必要となる。

米国農務省とBuild Back Betterプログラム、ブラウンフィールドおよびニューマーケットの税額控除を通じた資金を利用して、サヴァリーノ氏は1,800万ドルを投じて、最大15万～20万平方フィートのプレエンジニアリング冷蔵スペースを建設する予定だった。

同社は潜在的なテナントと交渉中だが、まだ約束はしていない。

「合意が成立する前に、プロジェクトの半分を開始する決定を下すかもしれない」とサヴァリーノ氏は語った。

アマーストのコンドミニアム

サヴァリーノは、ポール・ブリスのMELインベスターズからアマーストで提案されていた住宅プロジェクトを、かつてグリーソン保育園の造園事業があった場所に引き継いでいる。 しかし、ブリス社はシェリダンドライブ4774番地と4780番地にあるL字型の敷地に13区画の一戸建て分譲地を計画していたが、サヴァリーノ社は約20戸のコンドミニアムスタイルの住宅またはキャリッジハウスを提案している。

5エーカーの敷地はシェリダンの北側、フリートウッド・テラスとジョーダン・ロードの間、パーク・カントリー・クラブの向かいに位置する。 サヴァリーノさんは５月に契約を締結し、除草剤や殺虫剤の使用が原因で敷地全体の修復を開始する前に、グリーソン保育園と２軒の一戸建て住宅を取り壊す計画を立てている。

「なぜそのようなプロジェクトに注目するのでしょうか？土地は汚れており、それを解決できると考えているからです」とサヴァリーノ氏は語った。

州の承認が得られれば、売りに出されている住宅はコンドミニアムに分類され、購入者に減税が与えられることになる。 「それほど高密度ではありません。二重構造ですが、高級です」とサヴァリーノ氏は語った。 「そこに3階建ての集合住宅が転がり込んでいるわけではありません。」

2023年6月6日火曜日、旧USハメ社の建物の外に立つサミュエル氏（左）とロバート・サヴァリーノ氏。

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ニュースビジネス記者

私は 2004 年からバッファロー ニュースのビジネス記者を務めており、現在は WNY の復活の中で住宅および商業用不動産と開発を取材しています。 私は州北部出身で、バッファローを故郷と呼ぶことに誇りを持っており、バッファローを徹底的に取材することに尽力しています。

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